꼭 알아야할 전세사기의 유형 5가지

 

전세사기는 사회적 문제로 자리 잡으며, 해마다 피해 사례가 늘어나고 있습니다. 특히, 깡통전세, 가짜 임대인과의 계약, 신탁사기, 전세 이중계약, 보증금 미지급 등 다양한 유형으로 나타나는 전세사기는 피해자들에게 막대한 경제적 손실을 초래합니다. 이번 글에서는 전세사기의 4가지 주요 유형과 특징을 분석하고, 구체적인 예방책을 제시합니다. 끝까지 읽어보시고, 전세사기의 늪에서 벗어나시길 바랍니다.

 

1. 깡통전세: 전세가가 매매가를 초과한 위험한 거래

깡통전세는 전세금이 매물의 실제 매매가를 초과하거나, 매매가와 차이가 거의 없는 상황을 말합니다. 이 경우 집주인이 대출금 상환을 하지 못하거나, 집이 경매로 넘어가게 되면 임차인은 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다. 최근 집값 하락과 전세가율 상승으로 인해 깡통전세 피해는 증가하는 추세입니다.

 

예방책
1. 등기부등본 확인: 해당 부동산에 근저당권이나 압류가 설정되어 있는지 확인하세요. 근저당 설정 금액이 매매가의 70%를 초과한다면 전세금을 돌려받기 어려울 가능성이 있습니다.
2. 전세가율 확인: 전세가율이 70% 이상인 매물은 피하는 것이 좋습니다. 국토교통부 실거래가 조회 시스템(https://rt.molit.go.kr)에서 매물의 최근 거래가를 확인하세요.
3. 전세보증보험 가입: HUG 주택도시보증공사(https://www.khug.or.kr)나 SGI서울보증(https://www.sgic.co.kr)을 통해 보증보험에 가입하세요. 깡통전세로 인한 피해를 최소화할 수 있습니다.

 

2. 가짜 임대인과 계약: 소유권이 없는 사람과의 거래

가짜 임대인 사기는 임대인이 집주인이 아닌데도 마치 소유자인 것처럼 속여 임차인과 계약을 맺는 방식입니다. 이 사기 유형은 주로 공인중개사를 거치지 않고, 개인 간 거래에서 많이 발생합니다. 계약금을 받은 후 연락을 끊거나, 허위 신분증이나 위조된 소유권 서류를 이용해 피해자를 속이는 방식이 대표적입니다.

 

예방책

1. 등기부등본 확인: 반드시 계약 전에 등기부등본을 확인해 임대인이 실제 소유자인지 확인하세요. 등기부등본은 정부24에서 발급받을 수 있습니다.
2. 공인중개사 이용: 개인 간 거래보다 신뢰할 수 있는 공인중개사를 통해 계약하세요. 공인중개사 등록 여부는 한국공인중개사협회에서 확인할 수 있습니다.
3. 임대인과 직접 대면: 계약 시 임대인과 직접 만나고 신분증을 확인하세요. 임대인이 신분증과 실제 등기부등본의 소유주 이름이 동일한지 대조해야 합니다.

 

3. 신탁사기: 신탁된 재산을 임대하며 속이는 수법

신탁이란?
신탁은 재산 소유자가 신탁회사와 계약을 맺어 자신의 재산 관리를 위임하는 제도를 말합니다.

부동산 신탁이란?
부동산 신탁은 토지나 건물 등 부동산을 신탁회사에 맡겨 관리나 처분을 위임하는 것을 뜻합니다.

 

신탁사기는 부동산이 신탁회사에 신탁된 상태임에도 불구하고, 신탁된 사실을 숨기고 임차인과 계약을 체결하는 사기 유형입니다. 신탁 재산은 소유권이 신탁사에 있기 때문에 임대인의 권한 없이 체결된 임대차 계약은 무효가 될 가능성이 높습니다. 결국, 임차인은 보증금을 반환받지 못할 위험에 처하게 됩니다.

 

예방책
1. 등기부등본 확인: 등기부등본에 '소유권이 신탁회사에 있다'는 내용이 기재되어 있는지 확인하세요. 만약 신탁 사실이 적혀 있다면 계약 전 신탁사로부터 임대 허가를 받았는지 확인해야 합니다.
2. 신탁사 확인 요청: 계약 전에 신탁회사에 연락해 임대인이 해당 부동산을 임대할 권한이 있는지 직접 확인하세요.
3. 전문가 자문: 신탁된 재산과 관련된 계약은 복잡할 수 있으므로, 법률 전문가나 공인중개사의 도움을 받는 것이 좋습니다.

 

4. 전세 이중계약: 동일한 매물을 두 명 이상과 계약

전세 이중계약은 동일한 부동산에 대해 여러 임차인과 중복으로 전세계약을 맺는 방식으로 이루어집니다. 임차인이 전세권 등기를 설정하지 않은 상태에서 이중계약이 이루어질 경우, 선순위 임차인이 권리를 우선적으로 인정받아 후순위 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 일이 발생합니다.

 

예방책
1. 임대차 등기 설정: 계약 후 임차인 보호를 위해 반드시 임대차 등기를 진행해야 합니다. 등기를 완료하면 동일한 집에서 이중계약이 이루어져도 법적 보호를 받을 수 있습니다.
2. 계약 전 확인: 계약 전에 등기부등본을 확인하여 선순위 권리가 있는지, 다른 임차인이 없는지 확인해야 합니다.
3. 전세보증보험 가입: 이중계약으로 인한 피해를 최소화하기 위해 전세보증보험에 가입하는 것이 필수적입니다.

 

5. 보증금 미지급: 전세 만료 후 보증금을 돌려받지 못하는 사기

전세 계약이 만료되었음에도 불구하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황이 발생할 수 있습니다. 이는 집주인이 경제적 능력이 없거나, 고의로 반환을 미루는 경우가 많습니다. 특히, 집주인이 부동산 담보 대출을 받아 상환 부담이 커진 경우 이런 일이 빈번하게 발생합니다.

 

예방책
1. 전세보증보험 가입: 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 대비해 전세보증보험에 가입하세요. 가입처는 HUG 주택도시보증공사와 SGI서울보증입니다.
2. 임차권 등기 설정: 보증금을 돌려받지 못한 경우, 법적 권리를 주장하기 위해 임차권 등기를 설정해야 합니다.
3. 집주인 신용 검토: 계약 전 집주인의 재정 상황이나 대출 상태를 확인하세요. 특히, 근저당 설정 금액이 높으면 보증금 반환에 문제가 생길 가능성이 큽니다.

 

결론

전세사기는 깡통전세, 가짜 임대인과 계약, 신탁사기, 전세 이중계약, 보증금 미지급 등 다양한 방식으로 피해자들에게 심각한 손실을 초래합니다. 하지만 각 유형별 특징을 충분히 이해하고, 사전에 철저히 준비한다면 피해를 예방할 수 있습니다. 계약 전 등기부등본 확인, 전세보증보험 가입, 임대차 등기 설정 등은 필수적인 안전 조치입니다. 부동산 거래는 재산과 삶의 안정성을 좌우하는 중요한 과정이므로 항상 신중하게 접근해야 하여 계약을 체결하시길 바랍니다.